Ein Gartenhaus zum Wohnen bietet eine einzigartige Kombination aus Nähe zur Natur und persönlichem Freiraum. Doch die Nutzung eines Gartenhauses als Wohnraum ist an spezifische rechtliche Voraussetzungen gebunden. In diesem Artikel erörtern wir die wichtigsten Aspekte rund um das Wohnen im Gartenhaus, einschließlich der rechtlichen Rahmenbedingungen, der erforderlichen Ausstattungsmerkmale und der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten, um dir eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidung zu bieten.
Rechtliche Grundlagen für das Wohnen im Gartenhaus
Genehmigungspflichtige Nutzung von Gartenhäusern
Die Nutzung eines Gartenhauses als Wohnraum erfordert grundsätzlich eine Baugenehmigung. Diese Genehmigung ist insbesondere notwendig, wenn das Gartenhaus über Einrichtungen wie Betten, WC, Bad, Küchenzeilen und Heizung verfügt, da es dann als Aufenthaltsraum gilt. Die Genehmigungspflicht besteht unabhängig davon, ob du in ein bereits bestehendes oder ein neu errichtetes Gartenhaus ziehen möchtest.
Umnutzung eines genehmigten Gartenhauses
Ein bereits genehmigtes Gartenhaus kann zwar die rechtliche Grundlage für einen Aufenthaltsraum bieten, allerdings schließt dies eine dauerhafte Wohnnutzung oft explizit aus. Für eine solche Umnutzung ist eine spezielle Genehmigung erforderlich, die bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden muss. Die Genehmigung hängt maßgeblich davon ab, ob der Standort des Gartenhauses im Bebauungs- oder Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesen ist.
Neubau eines Gartenhauses
Für den Neubau und das Bewohnen eines Gartenhauses auf dem eigenen Grundstück, das als Wohnsitz genutzt werden soll, ist ebenfalls eine Baugenehmigung erforderlich. Diese muss die Nutzung als Wohnsitz von Beginn an einschließen. Die Erfolgsaussichten einer solchen Genehmigung hängen von der Übereinstimmung mit dem lokalen Bau- und Nutzungskonzept ab. Der große Vorteil bei einem Neubau: Du kannst direkt mit den Behörden abklären, was für eine Genehmigung erforderlich ist, um ein permanentes Wohnen im Gartenhaus zu ermöglichen. Unter anderem sind Maßnahmen wie Brand- und Schallschutz ein großer Aspekt.
Ausstattung und Anschlüsse für bewohnbare Gartenhäuser
Wesentliche Ausstattungsmerkmale
Um im Gartenhaus komfortabel wohnen zu können, sind bestimmte Ausstattungsmerkmale unerlässlich. Dazu gehören:
- Elektrizität und Wasseranschlüsse: Die Verfügbarkeit von Strom und fließendem Wasser ist eine Grundvoraussetzung für modernen Wohnkomfort.
- Heizmöglichkeiten: Um auch in kälteren Monaten eine angenehme Wohnatmosphäre zu gewährleisten, muss das Gartenhaus beheizbar sein.
- Isolierung: Eine adäquate Isolierung ist entscheidend, um Energiekosten zu minimieren und ganzjährigen Komfort zu bieten.
- Hausnummer und Briefkasten: Solltest du in ein Gartenhaus ziehen, so brauchst du eine Hausnummer und einen Briefkasten, um allgemein erreichbar zu sein
Durchlüftungssystem: Mit einem guten Durchlüftungssystem ersparst du dir nicht nur eine Menge Kosten, sondern heizt und kühlst dein Gartenhaus auch effizient.
Dauerhaftes vs. zeitweises Wohnen
- Dauerhaftes Wohnen: Eine dauerhafte Wohnnutzung erfordert eine umfassende Genehmigung und muss häufig erst als solche bei der Baubehörde durchgesetzt werden. Die Genehmigung hängt dabei wesentlich vom Standort des Gartenhauses ab. Der Bebauungsplan legt schon im Vorhinein fest, wo Gewerbe-, Erholungs- und Wohngebiete liegen. Außerhalb der Gemeinde ist es im Regelfall verboten zu bauen, mit der Ausnahme der Landwirte. Die beste Chance auf eine Zulassung erhalten Gärten, die in einem „Mischgebiet“, also ein Gelände aus Freizeit- und Wohngeländen, liegen.
- Zeitweises Wohnen: In vielen Fällen ist das Wohnen im Gartenhaus nur temporär während der Sommermonate oder für kurze Aufenthalte gestattet. Hierbei sind die rechtlichen Einschränkungen weniger streng, solange das Gartenhaus die grundlegenden Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt.
Wohnen in der Kleingartenanlage
Als glücklicher Besitzer einer Kleingartenparzelle ist der Gedanke nicht fern, das Gartenhaus auch zu nutzen, um seinen Urlaub dort zu verbringen oder einfach den Sommer über dort zu wohnen. Doch geht das überhaupt und wie ist die Rechtslage dazu?
Die Vorschriften in Kleingartenvereinen sind recht streng und verbieten das permanente Wohnen. Dennoch leben auch viele Menschen quasi dauerhaft in ihrem Garten. Ihr Wohnsitz ist dabei allerdings die Wohnung oder das Haus, bei dem sie auch gemeldet sind und wo sie ihre Post abholen. Es widerspricht zwar den Regeln, doch wird es in verschiedenen Vereinen geduldet und weggeschaut, gerade wenn es sich um soziale Notfälle handelt.
Kleinere Übernachtungen und ein zeitweiser Aufenthalt sind in der Regel jedoch zulässig, da es keine klaren Vorschriften dazu gibt. Wie lange du dich in deiner Laube aufhältst, ist in diesem Fall komplett dir überlassen. Am besten informierst du dich aber, bevor du einen Aufenthalt planst, bei dem Vorstand, der diese Regelungen festsetzt.
Ein dauerhafter Aufenthalt kann dabei allerdings zu einer direkten Kündigung führen und wird deswegen auch nicht empfohlen. Zumal die Ausstattung einer Laube auch eher nicht zum Leben gemacht ist. Gerade die Isolierung ist eher auf ein entspanntes Zurückziehen ausgelegt als auf das Übernachten. So kann es zu ungemütlichen Temperaturen kommen, die ein permanentes Wohnen erschweren.
Kann man ein Gartenhaus vermieten?
Der Gedanke ist nicht abwegig, zumal der Wohnungsmangel immer größer wird und die Idee, im Garten zu wohnen, immer beliebter wird. Sollten die erforderlichen Genehmigungen vorliegen, dass das Gartenhaus als Wohnhaus genutzt werden darf, ist es auch möglich, dieses zu vermieten. Dafür sollten die essenziellen Einrichtungsgegenstände (Küche, Bad etc.) vorhanden sein.
Eine gewerbliche Nutzung unterliegt nochmals anderen Vorlagen. Bitte informiere dich vorab, wenn du eine gewinnbringende Absicht mit dem Gartenhaus hast. Die Gemeinde informiert dich und gibt dir einen guten Überblick, sodass du dein Vorhaben auch umsetzen kannst. Eine gute Idee ist es, die geplanten Änderungen auf einem Grundriss mitzubringen und schon mal aufzuzeigen, was deine Pläne sind.
Andere juristische Themen
Verschiedene Nutzungen: Eine weitere Verwendung des Gartenhauses ist als Ferienhaus oder Wochenendhaus. Der Kontrast zum urbanen Lebensstil ist für viele ein Reiz, um sich über das Wochenende ganz der Natur hinzugeben. Ist das Gartenhaus bewohnbar und hat alle Auflagen eines Wohnraums erfüllt, stellt sich die Frage, ob das Gartenhaus auch unter einen Wohnsitz fällt. Die Antwort darauf ist ja. Der Hauptsitz bleibt dabei weiterhin die eigene Wohnung beziehungsweise das Haus, da man dort mehr als die Hälfte des Jahres verbringt.
Zweitwohnsitz: Ein Zweitwohnsitz wird dann angemeldet, wenn die Wohnung gelegentlich benutzt wird. So auch im Falle des Gartenhauses. Solltest du dieses umgebaut haben und vom Amt offiziell anerkannt worden sein, muss es auch angemeldet werden. Ein illegaler Zweitwohnsitz entsteht dann, wenn du das nicht anmeldest. Das kann bei einer dauerhaften Wohnung zu einem Problem werden.
Allgemeine Baupläne: Wenn du ein Gartenhaus auf dem eigenen Grundstück aufbaust, bedarf es bis zu einer gewissen Größe meist keiner Genehmigung. In der Regel gilt ein Volumen von 10 Kubikmetern. Anders gesagt: Das Haus darf nicht höher als drei Meter und nicht länger als neun Meter sein. Zudem muss der Abstand zur Grenze (also Nachbargrundstück) mindestens 3 Meter betragen. Solltest du einen Schornstein anbringen, ist der Abstand von mindestens 15 Metern einzuhalten. Wirf gerne auch noch einen Blick in unseren Ratgeberbeitrag: “Braucht man eine Baugenehmigung fürs Gartenhaus?”.
Gartenhaus winterfest machen
Ein winterfestes Gartenhaus eignet sich hervorragend zum Wohnen. Dafür muss es allerdings auf die kalten Monate vorbereitet werden. Gerade bei einem neuen Gartenhaus kann es sich lohnen, schon vorher auf verschiedene Punkte zu achten. Ein großer Faktor bei der Wärmeisolierung, die etwas anders funktioniert als die bei einem normalen Steinhaus. Entscheidend ist dabei die Wandstärke, umso dicker, je besser für die Wärmeisolierung. Dabei sind Wandstärken von 70 bis 90 mm empfohlen, da so das Gartenhaus ganzjährig genutzt werden kann, egal wie kalt oder auch warm es draußen gerade ist.
Dämmwolle, Hartschaumplatten und Schüttdämmung eignen sich am besten, um große und kleine Gartenhäuser zu isolieren. Dies müssen am gesamten Haus angebracht werden, um nicht nur die Auflagen zu erfüllen, sondern um auch bequem leben zu können.
Ein entscheidender Punkt neben den Wänden und der Isolierung ist der Untergrund. Diesen solltest du am besten direkt beim Aufbau dämmen. Nachträgliche Isolierung kostet meist mehr Geld und Zeit. Solltest du mit einem Holzfundament arbeiten, füllst du in die Zwischenräume Granulat, welches herausragende Dämmeigenschaften besitzt und auch wasserabweisend ist. Anschließend verlegst du sogenannte Dämmplatten zwischen den Balken. Abgeschlossen wird der Untergrund mit einer Dampfsperre, wobei eine spezielle Folie ausreicht.
Sollte der Boden bei einem bestehenden Haus nicht isoliert werden, so ist es sinnvoll, zu einer höheren Wandstärke zu greifen. Dadurch sollten auch im Winter die Zimmer die Wärme gut behalten.
Im Frühjahr ist es an der Zeit, sein Gartenhaus vorzubereiten. Der erste Schritt ist dabei das Haus auf verschiedene Schäden zu überprüfen. Über die Jahre kann das Holz verschiedene Schäden aufweisen, die ausgebessert werden sollten. Gerade Fenster sind eine kleine Schwachstelle, die für kalte Luft und erhöhte Heizkosten sorgen kann. Eine neue Holzlasur, die das Holz vor Feuchtigkeit schützt, kann auch jedes Jahr beziehungsweise alle 2 Jahre neu aufgetragen werden.
Bevor im Herbst die ersten Blätter und die Temperaturen fallen, sollte die Heizung angeschaut werden. Gibt es nämlich Probleme mit dieser, kann es richtig ungemütlich werden. Dafür gibt es in den Wintermonaten nichts Schöneres, als morgens die winterliche Landschaft direkt vor der Haustür zu haben.
Schon beim Bau des Gartenhauses sollte auf die Stabilität geachtet werden. Denn ein starker Schneefall im Winter kann das Dach arg beanspruchen. Damit du auf böse Überraschungen vorbereitet bist, kannst du die Tragkraft mit Balken verstärken.